한국에 살면서 미국에 집이 있다면: 프로베이트와 미국 상속세

자녀 유학 시절 마련한 LA 콘도, 과거 미국으로 은퇴를 생각해서 사 둔 뉴욕 아파트. 한국에 사는 분들이 미국에 마련한 집에는 대개 가족의 한 시절이 담겨 있습니다. 그런데 그 집이 상속 또는 증여로 자녀에게 넘어갈 때 무슨 일이 벌어지는지까지 생각해본 분들은 많지 않습니다.

미국 집이 자녀에게 넘어가는 방식은 주마다, 집의 명의를 어떻게 해 두었느냐에 따라 다릅니다. 집을 신탁에 제대로 넣지 않았고, 남은 가족에게 자동으로 넘어가도록 명의도 정리하지 않았다면, 대개 집이 있는 주의 법원에서 상속 절차(probate)를 밟아야 명의를 바꾸거나 팔 수 있습니다. 그러면 한국에 있는 상속인은 현지 변호사를 선임하고, 서류를 번역해 공증받고, 법원 일정에 맞춰 짧게는 몇 달, 길게는 1년 넘게 기다려야 합니다.

여기에 중요한 세금 문제가 겹칩니다. 미국 시민권이 없고 미국에 생활 근거도 두지 않은 분 (non-resident alien, NRA)이 남긴 미국 부동산에는 미국 상속증여세가 달리 적용됩니다. 미국에 거주하는 영주권자, 시민권자들에게 적용되는 1,500만 달러의 상속세 공제 (2026년 연방기준)는 NRA들에게는 그림의 떡입니다. 미국에 있는 재산을 모두 합쳐 6만 달러가 넘으면 미국 상속세 신고(Form 706-NA)를 해야 하고, 넘는 금액에는 최고 40%까지 세율이 올라갑니다. 공제금의 6만 달러면 미국 집값의 극히 일부입니다. 1백만 달러짜리 집이라면 6만 달러를 뺀 94만 달러에 대해 세금이 나오게 됩니다.

"미국에서 리빙트러스트(revocable living trust)를 만들어 두면 다 해결된다."
미국 변호사로서 자주 바로잡아 드리는 생각입니다. 리빙트러스트는 법원 절차를 피하는 데 분명 효과가 있습니다. 하지만 상속세를 줄이는 도구는 아닙니다. 언제든 되돌릴 수 있는 신탁에 넣어 둔 재산은 미국 세법상 여전히 본인 재산으로 치기 때문입니다. 법원을 피하는 일과 세금을 줄이는 일은 별개이고, 해법도 따로 있습니다.

같은 집이라도 누구 이름으로, 어떤 방식으로 소유하느냐에 따라 가족이 밟을 절차와 낼 세금이 완전히 달라집니다. 소유 방식은 주인이 살아 있을 때 가장 쉽게 손볼 수 있습니다.

미국에 집을 갖고 계시다면, 그 집이 '다음 주인'에게 어떻게 넘어갈지 따져 보셨는지요?

이 글은 2026년 11월 2일 다니엘 윤 변호사의 LinkedIn에 처음 실렸습니다. LinkedIn에서 보기